Conviene comprare o affittare casa in Italia?
Per la maggior parte di chi si trasferisce in Italia la risposta dipende da quanto ci si ferma. Comprare costa circa l’8–10% del prezzo fra tasse e spese una tantum: per periodi brevi — di norma sotto i 6–8 anni — conviene affittare e investire l’anticipo.
Se resti più a lungo il conto si ribalta: con la prima casa paghi solo il 2% di imposta di registro e niente IMU, un mutuo a tasso fisso blocca il costo dell’abitare per 25 anni, e nelle grandi città gli affitti sono cresciuti più dei prezzi. Il calcolatore qui sotto fa i conti per la tua città con dati ufficiali.
Il caso base, anno per anno
Un appartamento di 80 m² in semicentro a Milano da €250.000 con il 20% di anticipo e un mutuo fisso al 3,4% per 25 anni, contro affittare lo stesso appartamento a €1.100 al mese investendo al 5% annuo i €72.275 non spesi per l’acquisto.
Chi affitta parte in vantaggio perché i costi d’acquisto sono spesi dal primo giorno. Chi compra recupera man mano che il mutuo si ripaga e la casa si rivaluta, e passa avanti intorno all’anno 9.
| Anno | Comprare | Affittare e investire |
|---|---|---|
| Anno 1 | €52.517 | €79.029 |
| Anno 5 | €95.420 | €107.977 |
| Anno 10 | €156.088 | €149.289 |
| Anno 15 | €225.726 | €197.746 |
| Anno 20 | €305.757 | €255.294 |
Quanto costa davvero comprare
L’Italia tassa l’acquisto, non il possesso — a meno che non sia una seconda casa. L’agevolazione prima casa vale circa il 7% del prezzo, ma richiede di prendere la residenza nel comune entro 18 mesi.
| Prima casa / residente | Seconda casa / non residente | |
|---|---|---|
| Imposta di registrosul valore catastale, acquisti da privati | 2% | 9% |
| IVAal posto del registro, nuove costruzioni da impresa | 4% | 10% |
| Agenzia | ~3% + IVA | ~3% + IVA |
| Notaio | €2–4k | €2–4k |
| IMUimposta annuale, sul valore catastale | Esente | 0,76–1,06%all’anno |
Affitta e investi l’anticipo
Affittare conviene solo se i soldi non messi nella casa lavorano davvero. Scegli il rendimento che rispecchia come li investiresti sul serio.
Nota fiscale: l’Italia tassa i guadagni da investimento al 26% (12,5% sui titoli di Stato) e applica un’imposta di bollo dello 0,2% annuo sulle giacenze. Il calcolatore le applica ai residenti; i non residenti non pagano capital gain in Italia.
Ti trasferisci in Italia? Le regole che cambiano la risposta
La regola dei 183 giorni
Sotto i 183 giorni all’anno in Italia sei non residente: niente tassa italiana sui capital gain dei tuoi investimenti, ma neanche benefici prima casa — registro al 9% e IMU ogni anno sulla casa.
Mutui ai non residenti
Le banche italiane prestano ai non residenti il 50–60% del prezzo, contro l’80% dei residenti. Più anticipo significa più capitale bloccato nella casa — e più da investire se invece affitti.
Rischio di cambio
Se risparmi e reddito sono in dollari o sterline, una casa in euro è una posizione valutaria non coperta. Un movimento del 10% del cambio sposta il tuo patrimonio più di un anno tipico di rivalutazione.
Regime impatriati
Se diventi residente col regime impatriati, il 50% del reddito da lavoro è esente per 5 anni. La residenza sblocca anche la prima casa — una spinta decisa verso l’acquisto se pensi di restare.
Quanto costano le case in 20 città italiane
Medie delle zone centrali. Un rendimento lordo sotto il 4% significa affitti bassi rispetto ai prezzi: la bilancia pende verso l’affitto.
| # | Città | Acquisto €/m² | Affitto €/m²·mese | Rendimento lordo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Milano | €7750 | €23,0 | 3,6% |
| 2 | Roma | €5750 | €19,9 | 4,2% |
| 3 | Venezia | €3875 | €10,8 | 3,3% |
| 4 | Firenze | €3850 | €12,0 | 3,7% |
| 5 | Napoli | €3550 | €10,7 | 3,6% |
| 6 | Bologna | €3525 | €12,7 | 4,3% |
| 7 | Verona | €2975 | €10,8 | 4,3% |
| 8 | Padova | €2775 | €9,48 | 4,1% |
| 9 | Torino | €2600 | €9,40 | 4,3% |
| 10 | Genova | €2563 | €10,2 | 4,8% |
| 11 | Modena | €2525 | €12,8 | 6,1% |
| 12 | Bergamo | €2325 | €11,0 | 5,7% |
| 13 | Pisa | €2300 | €9,15 | 4,8% |
| 14 | Trieste | €2275 | €8,50 | 4,5% |
| 15 | Cagliari | €2225 | €8,53 | 4,6% |
| 16 | Brescia | €2200 | €9,95 | 5,4% |
| 17 | Parma | €2000 | €10,9 | 6,5% |
| 18 | Bari | €1888 | €7,33 | 4,7% |
| 19 | Palermo | €1538 | €4,43 | 3,5% |
| 20 | Catania | €1413 | €4,98 | 4,2% |
Comprare e affittare in Italia da straniero
Sì. I cittadini UE comprano senza restrizioni; i cittadini extra-UE possono farlo se il loro Paese riconosce lo stesso diritto agli italiani — vale per USA, Regno Unito, Canada, Australia e Svizzera. Servono il codice fiscale e, in pratica, un conto in banca italiano.
Metodologia. Il patrimonio netto di chi compra è il valore della casa al netto di un 3% di spese di vendita, meno il mutuo residuo, più gli eventuali risparmi di cassa investiti. Quello di chi affitta è l’anticipo e i costi d’acquisto investiti al rendimento scelto, più i risparmi annui rispetto ai costi del proprietario, al netto del 26% di capital gain (solo residenti) e dello 0,2% di bollo. Costi d’acquisto: registro sul prezzo (2% prima casa, 9% altrimenti), agenzia 3% + IVA, notaio €2–4k, spese mutuo 0,65% del finanziamento più 0,25% di imposta sostitutiva e oneri. L’IMU sulle seconde case è approssimata allo 0,35% del valore di mercato. Dati prezzi e affitti: Agenzia delle Entrate – OMI, 2° semestre 2025.
Avvertenza. Questo strumento è solo informativo e non costituisce consulenza fiscale, legale o d’investimento. Le cifre sono stime basate sui tuoi dati; le imposte effettive dipendono dai valori catastali, dalla tua residenza e dalle valutazioni del notaio. Rivolgiti a un professionista prima di comprare.
Rivisto dal team fiscale di Moving2Italy · Consulenti fiscali e di trasferimento, Milano · Ultimo aggiornamento settembre 2026