Rientro dei cervelli & acquisto Prima Casa

Il regime del rientro dei cervelli, noto anche come regime degli impatriati, offriva ai lavoratori che hanno scelto di rientrare in Italia la possibilità di applicare una tassazione agevolata su una parte del reddito generato nel Paese.

All’interno della “vecchia” normativa era presente anche la possibilità di estendere in alcune casistiche la durata delle agevolazioni di ulteriori 5 anni in aggiunta ai 5 regolari dell’agevolazione. Una di queste casistiche era proprio l’acquisto di una prima casa. 

Questa possibilità non è più presente all’interno della normativa entrata in vigore il primo gennaio 2024, pertanto la possibilità di estensione è attualmente valida solo per coloro che sono rientrati con la precedente normativa, ovvero chi ha trasferito la residenza anagrafica in Italia prima del 2023.

In questo contesto, cerchiamo di rispondere alle seguenti domande:

[ALERT] In questo articolo, essendo la possibilità di estensione valida solo per chi è rientrato con la vecchia normativa, parleremo prevalentemente della normativa che era in vigore fino al 31/12/2023.

Rientro cervelli e acquisto prima casa: modalità di estensione

Per estendere l’applicazione del regime agevolato del rientro dei cervelli in caso di acquisto di una casa, è necessario che l’acquisto dell’unità immobiliare di tipo residenziale avvenga entro un determinato periodo temporale.

In particolare, l’acquisto deve essere effettuato direttamente dal lavoratore o in comproprietà con il coniuge, il convivente o i figli. L’immobile inoltre deve essere acquisito nella misura del 100% sin dalla stipula dell’atto e l’acquisto può avvenire nei dodici mesi precedenti al trasferimento in Italia o successivamente, ma entro e non oltre i primi cinque periodi di imposta di fruizione del regime.

L’acquisto deve essere a titolo oneroso, e la sottoscrizione di un preliminare di compravendita non è sufficiente per l’estensione del regime agevolato, in quanto non produce l’effetto traslativo tipico della compravendita. Inoltre, l’agevolazione non si applica se l’acquisto riguarda la sola nuda proprietà o il solo diritto di usufrutto.

Quali sono i requisiti necessari per accedere a questo regime agevolato?

I requisiti necessari per accedere al regime impatriati includono il trasferimento della residenza fiscale in Italia e l’impegno a permanervi per almeno due anni secondo la normativa in vigore nel 2023.

Il lavoratore non deve essere stato residente in Italia nei due periodi di imposta precedenti il trasferimento e deve svolgere l’attività lavorativa prevalentemente nel territorio italiano.

Inoltre, per l’estensione del regime agevolato, è richiesto che il lavoratore abbia almeno un figlio minorenne o a carico, anche in affido preadottivo, o che acquisti un’unità immobiliare di tipo residenziale in Italia. 

L’agevolazione è inizialmente fruibile per un 5 anni a decorrere dal periodo di imposta in cui avviene il trasferimento della residenza fiscale in Italia e per i quattro periodi di imposta successivi.

Questo per quanto riguarda i requisiti per accedere al regime agevolato del rientro dei cervelli, andremo ora invece a definire quali sono i requisiti per accedere ad un mutuo prima casa e le relative agevolazioni:

• La casa non deve essere un immobile di lusso.
• Deve trovarsi nello stesso comune in cui hai la residenza, lavori o trasferirai la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
• Se hai già beneficiato delle agevolazioni per la prima casa in passato, puoi farlo di nuovo a condizione di vendere la precedente entro 12 mesi dal nuovo acquisto.

Le agevolazioni fiscali comprendono inoltre tributi ridotti all’acquisto della prima casa:

• Se acquisti da un privato o da un’impresa che vende in esenzione IVA, l’imposta di registro è al 2% anziché al 9%, con imposte catastale e ipotecaria fisse di 50 € ciascuna.
• Se acquisti da un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’IVA è al 4% anziché al 10% o al 22%, con imposte di registro, catastale e ipotecaria fisse di 200 € ciascuna.
• Per chi si rivolge a un’agenzia immobiliare, è possibile detrarre dall’IRPEF il 19% delle spese di intermediazione fino a 1.000 €.

In caso di stipula di un mutuo per l’acquisto della prima casa, si può inoltre beneficiare di una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi e sulle spese accessorie del mutuo, con un massimo di 4.000 € all’anno, permettendo una detrazione annuale fino a 760 €.

Le spese accessorie del mutuo che possono essere detratte includono la parcella del notaio per la stipula del contratto, le spese di istruttoria della banca, il costo della perizia tecnica e l’imposta sostitutiva.

Perché è stato istituito che l’acquisto di una prima casa estendeva la durata del bonus impatriati?

L’acquisto di una prima casa in Italia è stato riconosciuto come un fattore che estende la durata del bonus fiscale per i lavoratori impatriati per incentivare un maggiore radicamento nel territorio italiano e favorire l’investimento nel mercato immobiliare nazionale.

Questa misura è volta a stimolare un impegno a lungo termine da parte dei lavoratori che rientrano, contribuendo così anche al rilancio demografico e economico delle aree meno popolate o in via di sviluppo.

Non dimentichiamo che il principale scopo delle agevolazioni è quello di riportare in Italia lavoratori altamente specializzati, pertanto l’acquisto di una casa è percepito dallo stato come un segnale di stabilità e viene “premiato” con ulteriori sgravi.

Questa estensione delle agevolazioni per impatriati è valida anche per chi è rientrato dal primo gennaio 2024 in poi?

No, nella nuova normativa, quella attualmente in vigore, non è più possibile estendere le agevolazioni tramite l’acquisto di una prima casa.

Come funziona il mutuo prima casa con busta paga estera e cosa significa per chi rientra in Italia?

La difficoltà per i residenti all’estero nell’ottenere un mutuo prima casa in Italia è legata a diverse ragioni. Nonostante la legge non implichi differenze significative per un italiano iscritto all’AIRE che decide di acquistare un immobile nel proprio Paese con un mutuo, le banche mostrano diverse reticenze.

Le difficoltà possono derivare da tempi di attesa più lunghi e da spiegazioni che, in alcuni casi, appaiono discutibili, come la preoccupazione riguardante la comunicazione con chi risiede all’estero. Inoltre, l’erogazione o meno del mutuo dipende dal Paese di residenza; ad esempio, i cittadini residenti nell’Unione Europea possono godere di maggiori agevolazioni e di un accesso semplificato al credito rispetto a coloro che risiedono in Stati extra-UE.

In generale si può dire che le banche sembrano preferire transazioni più agevoli e immediate, con l’idea che la gestione di un mutuo con un residente all’estero o con busta paga e redditi provenienti da un paese diverso dall’Italia, possa comportare ostacoli e complicazioni.

Una soluzione suggerita è presentare una garanzia da parte di cittadini italiani residenti in Italia, come mezzo per rassicurare le banche. 

Le difficoltà maggiori includono la valutazione del profilo creditizio, la complessità della documentazione da adattare alle normative italiane, la richiesta di garanzie aggiuntive, la residenza anagrafica da ripristinare, e le preoccupazioni delle banche sulla comunicazione e la documentazione proveniente dall’estero.

In definitiva per gli expat che si trasferiscono nuovamente in Italia può essere complicato accedere al mutuo in assenza di garanti, questo perché spesso il profilo fiscale del richiedente è costruito su redditi esteri, e le banche non valutano positivamente questo aspetto.

Le difficoltà possono variare tra istituzioni finanziarie e dipendono dalle circostanze specifiche dell’impatriato, ci sono banche che sono più stringenti sull’erogazione del mutuo sulla base di redditi esteri, e banche che lo sono di meno. La consulenza di esperti finanziari in generale può essere utile nel superare tali ostacoli.